Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Immobilienrecht und Grundstücksverkehr

Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kauft und verkauft, muss den hierzu erforderlichen Grundstückskaufvertrag vor einem Notar abschließen und das schriftliche Vertragsdokument nebst Anlagen beurkunden lassen.

Zwar wird der Kaufvertrag im Entwurf den Vertragsparteien regelmäßig zwei Wochen vor Beurkundung zur Kenntnisnahme übersandt, für rechtsunkundige Käufer und Verkäufer bleibt jedoch manches unverständlich, was mit dem Vertragstext geregelt werden soll.

Dabei sollte jeder Grundstückskäufer wissen, ob und in welchem Umfang Grunddienstbarkeiten und Baulasten die Nutzung des Kaufobjektes beeinträchtigen, was eine Auflassungsvormerkung oder eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung bedeuten, wann der Rücktritt vom Vertrag möglich ist oder welche Folgen die Haftungsbeschränkung des Verkäufers hat.

Auch wenn die Grundmuster der notariellen Grundstückskaufverträge im Wesentlichen gleiche oder ähnliche Bestimmungen enthalten und im Hinblick auf die wechselseitigen Interessen der Vertragsparteien neutral gestaltet sind, ergibt sich nach intensiver juristischer Prüfung und Beratung insbesondere für die Käuferseite gelegentlich die Notwendigkeit zur Anpassung oder Ergänzung des Vertragstextes. Hierbei steht das Bedürfnis des Grundstückskäufers nach Klarheit und Sicherheit beim Vollzug des Kaufvertrages im Vordergrund.

Wer ein noch zu errichtendes Haus oder eine Eigentumswohnung vom Bauträger erwerben will, bedarf in besonderer Weise qualifizierter Rechtsberatung, um Aufschluss über die Leistungspflicht des Bauträgers zu erhalten oder das Risiko eines erheblichen Vermögensverlustes im Insolvenzfall des Bauträgers zu vermeiden.

Wer demgegenüber eine Bestandsimmobilie erwirbt, muss regelmäßig akzeptieren, dass der Verkäufer seine Haftung für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel des Grundstücks in der gesetzlich zulässigen Weise ausschließt und die Verkäuferhaftung auf Arglist beschränkt. Stellt sich nach Besitzübergang der Immobilie auf den Käufer heraus, dass die Bausubstanz mangelhaft ist oder nicht die erwarteten Eigenschaften aufweist, muss sorgfältig ermittelt werden, ob käuferseitige Ansprüche aus Arglisthaftung bestehen oder der Verkäufer den Arglisteinwand und somit die Sachmängelhaftung abwehren kann.

Nicht nur der Erwerb und Verkauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken birgt rechtliche Schwierigkeiten, auch die Nutzung des Grundstücks kann eingeschränkt sein oder beschränkt werden durch Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten (Wege- und Leitungsrechte), beschränkt persönliche Dienstbarkeiten oder dingliche Wohnungsrechte. Hierbei entsteht mitunter Streit zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Inhaber des fremden Rechts am Grundstück über den Bestand des Rechts sowie über Art und Umfang der belastenden Beschränkung.

Hat der Grundstückseigentümer die Absicht, das Gebäude umzubauen oder zu erweitern, kann die Umsetzung des Bauvorhabens gerade in dicht besiedelten Gebieten an restriktiven Bauvorschriften, nachbarlichen Belangen oder entgegenstehenden Rechten Dritter scheitern. Umbau, Erweiterung oder Nutzungsänderung von Bestandsimmobilien sollten nicht ohne vorherige Klärung der rechtlichen Rahmenbedingungen geschehen.

Zum weiten Bereich des Immobilienrechts zählt auch die Haftung des Grundstückseigentümers bei Schäden oder Gefahren, die aus der Beschaffenheit und dem Zustand des Grundstücks resultieren. Zu nennen sind neben der privatrechtlichen Schadensersatzhaftung die Inanspruchnahme aus ordnungsbehördlichen Verfügungen mit Androhung von Zwangsmitteln bis hin zur Beseitigungsanordnung und Ankündigung der Ersatzvornahme.

Gerät ein Grundstückseigentümer in Zahlungsschwierigkeiten gegenüber der kreditfinanzierenden Bank, droht mitunter die Kündigung des Darlehensvertrages und Verwertung von Sicherungsgrundschulden, die zu Gunsten der kreditfinanzierenden Bank im Grundbuch eingetragen sind. In diesem Fall droht meist die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Um eine für alle Beteiligten wirtschaftlich nachteilige Zwangsversteigerung einer Immobilie zu verhindern, bedarf es einer geschickten Verhandlungsstrategie mit den Gläubigern ebenso wie einschlägiger Kenntnisse im Zwangsversteigerungsrecht.

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